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沁水县人民政府办公室关于印发《沁水县住宅专项维修资金管理实施细则》的通知
发布时间:2017年12月14日 点击数: 【字体: 收藏 打印文章
各乡(镇)人民政府、县人民政府各委、办、局:
 
  《沁水县住宅专项维修资金管理实施细则》已经县政府常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。
 
 
沁水县人民政府办公室
 
2017年12月12日
 
 
沁水县住宅专项维修资金管理实施细则
 
第一章 总则
 
  第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部[2007]165号令)和《山西省物业管理条例》等法律、行政法规,结合本县实际,制定本实施细则。
 
  第二条 本县域商品住宅、售后公有住房、保障性住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本细则。
 
  本细则所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
 
  第三条 本细则所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
 
  本细则所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
 
  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。沁水县住房委员会办公室(简称县住房办)负责本行政区域商品住宅(包括经济适用住房)、售后公用住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。县财政局负责对本行政区域内廉租房、公共租赁住房住宅专项维修资金的归集和使用情况的监督管理。
 
  第五条 建立住宅房屋开发信息共享机制。凡沁水县县域内开发建设住宅房屋(包括单幢住宅楼)自工程中标批准之日起均由县公共资源交易中心及时提供中标公示信息,中标开发企业应当到县住房办登记。
 
  第六条 住宅专项维修资金的开户按有关规定执行。
 
第二章 交存
 
  第七条 下列物业的业主应当按规定交存住宅专项维修资金:
 
  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
 
  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。
 
  (三)新建住宅质保期到期仍未售出的房屋暂由开发企业或建设单位垫付交纳。
 
  前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
 
  第八条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%,经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%。
 
  县住房办会同县财政局根据本地区情况、合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。
 
  第九条 交存时,以房屋买卖合同建筑面积为准,由住房办下发收交通知书。
 
  第十条 交存方式可以采取委托开发企业或建设单位代收,也可以每户单独交存,具体方式由县住房办根据实际情况确定。但每个小区只能采取一种方式。若委托开发企业或建设单位代收者,住房办在委托合同书上注明代收单位必须三天内上缴一次收交的住宅专项维修资金,超过三天不交,县住房办有权调整交存方式。
 
  第十一条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
 
  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本县房改成本价的2%。
 
  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
 
  第十二条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
 
  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
 
  第十三条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由县住房办代管。
 
  县住房办应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
 
  开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以每幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
 
  第十四条 业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修资金,由县住房办负责管理。
 
  县住房办应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
 
  开立住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。
 
  第十五条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
 
  已售公有住房的业主应当在办理房屋登记手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
 
  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
 
  第十六条 未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人,产权主管部门不得办理权属登记。
 
  第十七条 交存票据必须使用省级人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
 
  第十八条 业主委员会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:
 
  (一)业主委员会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
 
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。
 
  (二)业主委员会或涉及已售公有住房的应当通知县住房办。
 
  (三)县住房办应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会委托开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
 
  第十九条 业主委员会开立住宅专项维修资金专户,应当在县住房办监督指导下进行。
 
  业主委员会应当在县住房办指导下建立住宅专项维修资金管理制度。
 
  第二十条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的,应当及时续交。
 
  成立业主委员会的,续交方案由业主委员会决定;未成立业主委员会的,续交的具体管理办法由县住房办会同县财政局制定。
 
第三章  使用
 
  第一节 使用范围
 
  第二十一条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
 
  第二十二条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担相一致的原则。
 
  第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
 
  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
 
  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
 
  (三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
 
  第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
 
  第二十五条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
 
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
 
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
 
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
 
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
 
  第二节 申请审批流程
 
  第二十六条  住宅专项维修资金由住房办代管时,需要使用维修资金的,按以下程序办理:
 
  (一)受理服务 
 
  1、申请。由业主委员会或物业企业向县住房办提出申请,申请中必须写明维修房屋原质保期限、维修共用部位或维修的共用设施设备清单。(表1)
 
  2、《维修前勘察报告》(表2)
 
  3、《工程预算书》(表3)
 
  (二)跟踪服务
 
  1、《业主表决证明》(表4)
 
  2、《招标或比选确定施工单位结果证明》(表5)
 
  住宅维修工程或设备购置的招标由本住宅小区业主委员会或本住宅小区物业企业参照沁水县人民政府办公室文件《关于印发《沁水县小型工程、设备及中介服务项目发包办法》的通知》(沁政办发【2017】92号)执行。
 
  (三)划拨维修工程款
 
  1、县住房办下达《房屋专项维修资金的使用核准通知书》同时向业主委员会或物业企业划拨30%的预付工程款(表6)。
 
  2、县住房办收到业主委员会或物业企业《维修和更新、改造项目竣工验收和结算报告》后,拨付剩余款项,质保金由业主委员会或物业企业管理。(表7)
 
  第二十七条 住宅专项维修资金划转业主委员会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
 
  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
 
  (二)业主大会依法通过使用方案。
 
  (三)物业服务企业组织实施使用方案。
 
  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
 
  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报县住房办备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。
 
  (六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
 
  (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
 
  第二十八条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用维修资金的可以不经过业主三分之二表决同意,直接申请使用维修资金。
 
  1、房屋防水损坏严重造成渗漏;
 
  2、电梯故障危及人身安全;
 
  3、高层住宅水泵损坏导致供水中断;
 
  4、楼体单侧外五分之一以上有脱落危险危及公共安全;
 
  5、消防安全监控等系统出现功能障碍,不能正常运行;
 
  6、经相关鉴定机构认定严重危及房屋和人身财产安全的情况。
 
  县住房办应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后,组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。
 
  第二十九条 集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目维修、更新、改造,需使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理。
 
  (一)物业企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案;
 
  (二)物业服务企业将使用建议和方案报县住房保障管理中心,经审核同意后,报请县财政局批准;
 
  (三)物业服务企业按照批准方案组织实施;
 
  (四)物业服务企业持有关材料,向县财政局申请列支;
 
  (五)县财政局审核同意后,从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。
 
  商品房及其他项目配建的廉租房、公共租赁住房维修、更新、改造,需使用住宅专项维修资金的,按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。
 
  第三节 增值收益的分配
 
  第三十条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
 
  利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
 
  利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
 
  利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
 
  禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
 
  第三十一条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
 
  (一)住宅专项维修资金的存储利息;
 
  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
 
  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
 
  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
 
  第三十二条 县住房办代管维修资金期间,县财政局每年适当拨付必要的管理经费;业主委员会成立后,必要的管理经费一般从维修资金当年的增值收益中列支,提取比例必须征得占有建筑总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意方可确定。
 
  必要的管理经费可以列支以下费用:
 
  1、维修资金综合信息管理系统年维护费。
 
  2、维修资金综合信息管理系统年升级改造费。
 
  3、维修资金法律法规及业务媒体宣传费。
 
  4、维修资金学习交流培训费用。
 
  5、通过短信接口向广大业主及办事群众发送业务信息费或资金信息披露每年发送短信费。
 
  6、维修资金归集、使用、管理相关表格,票据印刷费用
 
  7、维修资金使用,合理调配等跨行划转账费用。
 
  8、维修资金监管档案资料扫描、影像资料制作以及与房产档案匹对清理费用。
 
  9、维修资金资料保管、器械、库房、设备及维护费。
 
  10、维修资金管理的劳务费。
 
  11、其他费用支付等。
 
  第三十三条 县住房办或业主委员会每年要在缴存业主的住宅小区公布当年维修资金使用情况和专户余额。
 
第四章 监督管理与法律责任
 
  第三十四条 业主委员会成立前县住房办管理的全县住宅专项维修资金接受县住房保障和城乡建设管理局(简称县住建局)、县财政局的监督。县住房办负责解释维修资金使用过程中业主的疑议。
 
  第三十五条 业主委员会成立后委托管理的专户,必须接受业主委员会的管理,同时接受县住房办的监督。
 
  第三十六条 县住房办负责房屋买卖中维修资金的过户,房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到县住房办办理变更手续。
 
  住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的,受让人应当到业主委员会开户银行办理变更手续。
 
  第三十七条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金。
 
  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
 
  (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
 
  第三十八条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由县财政局会同县住建局,责令其限期改正。
 
  (一)未按本细则第十一条、第十五条第三款规定交存住宅专项维修资金的。
 
  (二)违反第十六条规定将房屋交付买受人的。
 
  (三)未按本细则第二十四条规定分摊维修、更新和改造费用的。
 
  第三十九条 住宅专项维修资金划转至业主委员会开户银行后,业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。
 
  第四十条 县住房办应当将代管的住宅专项维修资金按照乡、镇设账管理,并定期向各乡、镇人民政府通报该乡、镇住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。
 
  第四十一条 县住房办、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主委员会开户银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
 
  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
 
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
 
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
 
  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
 
  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
 
  第四十二条 专户管理银行、业主委员会开户银行应当每年至少一次向县住房办、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
 
  县住房办、业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
 
  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
 
  第四十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定,并接受财政、审计部门监督。
 
  第四十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受县财政部门的监督检查。
 
  第四十五条 开发建设单位违反本办法第十六条规定将房屋交付买受人的,由县住建局责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款,并追回应缴的住宅专项维修资金。
 
  开发建设单位为按本办法第二十四条规定分摊维修、更新和改造费用的,由县住建局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
 
  第四十六条 县住房办或业主委员会不得以任何理由挪用、占用维修资金,否则将承担法律责任。
 
第五章 附则
 
  第四十七条 棚户区改造安置住宅、移民安置住宅以产权人为主缴纳住宅专项维修资金,经济适用住房、限价普通商品住宅由购买人缴纳住宅专项维修资金。
 
  第四十八条 2012年12月31日前建成的楼盘,已缴纳过住宅专项维修资金的楼盘继续按照原来的缴存标准缴纳,未建立住宅专项维修资金的楼盘按照晋市建房字[2012]8号文标准缴纳。
 
  未按规定补建、续交住宅专项维修资金的,业主委员会、县住房办应当向购买人做好解释说明工作并督促其缴纳,也可以依据管理规约向县人民法院提起诉讼,但在交存前应由购买人自行组织房屋维修。
 
  2013年1月1日以后建成的楼盘按晋市建房字[2012]8号文标准收缴。
 
  第四十九条 本实施细则与上级新发布的规定精神有抵触的,执行上级新规定精神。
 
  第五十条 本实施细则自发布之日起三十日后施行,原县级下发的住宅专项维修资金管理实施细则自本实施细则发布之日起废止,本实施细则由县住房办负责解释。
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